MJOP voor VvE
MJOP voor VvE: het meerjarenonderhoudsplan
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een rapport dat het verwachte onderhoud van een gebouw over 10 tot 30 jaar in kaart brengt, inclusief kosten en planning. Het MJOP inventariseert alle bouwkundige en installatietechnische elementen, beoordeelt hun huidige staat en plant de vervangings- of onderhoudsmomenten. Voor VvE’s vormt het MJOP de basis voor de berekening van de jaarlijkse reservefondsdotatie.
Wat staat er in een MJOP?
Een meerjarenonderhoudsplan bevat vier onderdelen die samen een volledig beeld geven van de onderhoudsbehoefte van het gebouw.
Het eerste onderdeel is de conditiemeting: een bouwkundige inspectie waarbij de huidige staat van alle gebouwelementen wordt beoordeeld op een schaal van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Het tweede onderdeel is de activiteitenplanning: een overzicht van wanneer elk element onderhoud of vervanging nodig heeft. Het derde onderdeel is de kostenraming: een inschatting van de kosten per activiteit, gebaseerd op actuele marktprijzen en geïndexeerd voor inflatie. Het vierde onderdeel is de kasstroomplanning: een berekening van de benodigde jaarlijkse dotatie aan het reservefonds.
Hoe wordt een MJOP opgesteld?
Het opstellen van een MJOP begint met een fysieke inspectie van het gebouw door een bouwkundig adviseur. Tijdens de inspectie worden alle gemeenschappelijke elementen beoordeeld: het dak, de gevel, het schilderwerk, de kozijnen, het trappenhuis, de lift, de installaties en de buitenruimtes.
Na de inspectie stelt de adviseur het rapport op met de conditiescores, de geplande activiteiten, de kostenramingen en de kasstroomplanning. Het complete MJOP wordt gepresenteerd aan het bestuur en vervolgens besproken in de vergadering van eigenaars (in de volksmond ook wel “ALV” of “vergadering van eigenaars” genoemd). De vergadering van eigenaars stelt het MJOP vast en keurt de bijbehorende reservefondsdotatie goed.
Welke elementen worden beoordeeld?
Een MJOP voor een appartementencomplex beoordeelt doorgaans de volgende elementen:
| Element | Verwachte levensduur | Type onderhoud |
|---|---|---|
| Buitenschilderwerk | 6-8 jaar | Cyclisch onderhoud |
| Voegwerk gevel | 25-40 jaar | Groot onderhoud |
| Dakbedekking (plat dak) | 20-30 jaar | Vervanging |
| Kozijnen en ramen | 30-50 jaar (hout) / 40-60 jaar (kunststof) | Vervanging |
| Lift | 25-30 jaar | Modernisering of vervanging |
| CV-installatie collectief | 15-20 jaar | Vervanging |
| Galerij- en balkonvloeren | 20-30 jaar | Renovatie coating |
| Intercom- en belinstallatie | 15-20 jaar | Vervanging |
De exacte levensduur verschilt per gebouw en is afhankelijk van het bouwjaar, de kwaliteit van de materialen en het uitgevoerde onderhoud. De conditiemeting geeft een actueel beeld van de resterende levensduur.
MJOP en het reservefonds
Het MJOP en het reservefonds zijn direct aan elkaar gekoppeld. De kasstroomplanning in het MJOP berekent hoeveel de VvE jaarlijks moet reserveren om alle geplande activiteiten te kunnen betalen. Dit bedrag is de jaarlijkse reservefondsdotatie.
Sinds 1 januari 2018 geldt de wettelijke verplichting om jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren óf een bedrag conform een vastgesteld MJOP. VvE’s met een actueel MJOP mogen de MJOP-methode hanteren, die vaak nauwkeuriger aansluit bij de werkelijke onderhoudsbehoefte.
Meer weten over de wettelijke eisen? Lees ons artikel over het reservefonds van een VvE.
Het MJOP actueel houden
Een MJOP is een levend document dat regelmatig moet worden geactualiseerd. Na elke grote onderhoudsactiviteit worden de uitgevoerde werkzaamheden verwerkt en verschuiven de toekomstige activiteiten. Ook veranderingen in materiaalprijzen, nieuwe bouwkundige inzichten of gewijzigde wet- en regelgeving kunnen aanpassing vereisen.
De NEN 2767 norm voor conditiemeting adviseert een volledige herinspectie elke 3 tot 5 jaar. Tussentijds worden de kostenramingen jaarlijks geïndexeerd en de kasstroomplanning herberekend. Bij MVGM voeren de technisch managers jaarlijks een technische schouw uit die als input dient voor de actualisatie van het MJOP.
Wat kost een MJOP?
De kosten voor het opstellen van een MJOP zijn afhankelijk van de omvang en complexiteit van het gebouw. Voor een appartementencomplex met 20 tot 50 appartementen liggen de kosten doorgaans tussen 1.500 en 4.000 euro. Voor grotere complexen of gebouwen met bijzondere elementen zoals een parkeergarage, zwembad of warmte-koudeopslag kunnen de kosten hoger uitvallen.
Het MJOP wordt betaald uit de exploitatie van de VvE. De investering verdient zich terug doordat de VvE niet langer verrast wordt door onverwachte kosten en doordat onderhoud planmatig en efficiënt wordt uitgevoerd.
Hoe MVGM het MJOP verzorgt
MVGM VvE Beheer geeft opdracht voor het opstellen van het MJOP, begeleidt de bouwkundige inspectie en presenteert het plan aan de vergadering van eigenaars. Na vaststelling bewaakt MVGM de uitvoering: wij plannen het onderhoud conform het MJOP, begeleiden aanbestedingen en actualiseren het plan jaarlijks na de technische schouw.
Meer in de kennisbank
MVGM VvE-diensten
De informatie in alle kennisbank artikelen zijn algemeen van aard en vormen geen weergave van de werkwijze of dienstverlening van MVGM; wat MVGM voor een VvE uitvoert, wordt uitsluitend bepaald door de individueel gesloten beheerovereenkomst.